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绿地江桥基地:上海保障性住房大型居住社区

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来源:解放日报  作者:何洛先 张奕 2010年08月25日

  “要让低收入群体也能住得体面、舒适”。

  这是上海世博会最佳实践区展示的西班牙经适房、廉租房设计理念,也是很多国家在住宅建设过程中形成的共识,为上海带来了不少启示。

  最近,上海再次放宽了廉租房的准入标准,经济适用房政策也已在全市面上推开,还将有更多群体享受到公租房等住房保障政策。那么,与之相对应的保障性住房建设得如何?保障性住房在“经济、适用”的前提下,如何做到“低碳、宜居”?

  上海于去年相继启动建设了6大以保障性住房为主的大型居住社区,记者日前采访了其中最早启动的绿地江桥基地,一睹“升级版保障房”的真容。

  仿生蛛网结构构建新型邻里关系

  嘉定江桥鹤旋路。去年6月24日江桥基地开工时,这里还是一片空地和要动迁的工厂及农民民居,转眼间,一幢幢红褐色外墙的小高层已经拔地而起。

  江桥基地内,有包括经济适用房、供动迁居民安置的配套商品房和农民回迁房三类保障性住房。“目前,基地已开工建设的住宅面积为42万平方米,其中25万平方米已结构封顶,预计8月份就能竣工,年内首批居民就能入住。”绿地集团江桥基地负责人方东兴说。

  江桥基地内的道路,不是常见的“横平竖直”,而是疏密有致,类似大自然中的蜘蛛网。基地内的住宅,也不是按照传统的“兵营式”排列,而是几幢住宅构成一个组团。这样的设计,是无意而为,还是另有深谋远虑?

  巴黎,是负责江桥基地规划设计的规划师。把这位从法国学成归来的城市规划专业博士,安排在江桥基地负责规划设计,绿地集团可不是“大材小用”,而是意在使整个社区规划体现更先进和可持续发展的理念。

  “蜘蛛网有着鲜明的结构特征,一是细线密集,四通八达;二是既向心又发散,内外路径最短,能方便迅速地到达。江桥基地采用仿生蜘蛛网结构,契合自然界‘功能决定形式’的法则,是为了方便居民的出行。”据巴黎介绍,江桥基地住宅的“组团式”布局,则是在吸取了国内外“合理邻里规模”理论的基础上,结合绿地集团18年房地产开发经验而作出的设计。

  以往,居民们住在老式的住宅区中,居住条件虽差,但邻里间其乐融融。搬入新建小区后,居住条件是好了,可邻里关系也日渐疏远。绿地集团经过分析后,为江桥基地规划了9个组团,每个组团规模为5万至6万平方米,约800户。这样,居民们有共同的活动场所,便于认识,相互串门,步行距离也只有80到120米;每3个组团又形成一个街坊,配置相关的设施,人们根据道路、方位、建筑形态,可迅速地辨认出自己居住的小区。结合“大社区、小组团”的设计,绿地集团还配以四级物业管理,以增强社区的安全感和认同感。

  精心设计户型经济同样“适用”

  开发建设保障性住房,成本严格受控,利润也十分有限。对于房产开发商来说,最简便的方法,就是把以往的商品房开发图纸简单改动一下,用于保障性住房。然而这样,既不“经济”,也不“适用”。

  绿地江桥基地共有两种类型的房型。一种是供动迁居民选购的配套商品房、农民回迁房,一房55平方米左右、两房75平方米左右、三房90平方米左右;另一种是经济适用房,一房50平方米左右、两房60平方米左右、三房70平方米左右。

  “麻雀虽小,五脏俱全”。如果只是简单地将商品房小区面积稍大的房型等比例缩小,老百姓入住后,势必需要敲墙改动,作二次装修。经过精心设计后的保障房房型,内部格局十分紧凑,可使用功能不打任何折扣。

  江桥基地各类房型中的客厅,面宽既不像一般商品房那般,达到4米以上,也不是“节约”到3米或以下,而是定在3.6米以上。别看这个小小的尺寸规定,背后可有大文章。因为对于保障房,要是像一般商品房那样,面宽达到4米以上,肯定不实用;但要是太窄,一放电视柜和沙发后,居住舒适性就差了。所以经过反复比选,客厅面宽一般定在3.6米以上,主卧面宽保证有3.6米或3.3米,这样,最能兼顾功能性、舒适性。

  保障房的阳台设计中,设计师尽可能留出充足的阳台面积,这样,封闭后放上一张小床,也能成个卧室;窗台高度,一般不超过60厘米,那是为了通过落地窗设计,加强室内采光……

  “住宅的高品质,并不意味着一定非要采用昂贵的建材,通过合理的设计和用材,同样可以做到价廉物美。”巴黎说。

  江桥基地的房屋外立面,采用的是价格实惠的涂料,产生的却是高品质面砖的效果;小区绿化并没有采用养护成本高昂的大面积草皮,片面追求绿化率。(下转第7版)

  却依据人们晨跑、散步等路线,布置景观资源,使人们最大限度亲近自然;户型设计控制公摊面积,每个组团设一个共享大堂,对于得房率的影响不到千分之二,却提升了社区的尊严感、认同感和安全感。

  采用生态技术探索保障房安居模式

  保障房的建设,要与社会发展并行,甚至具有一定的前瞻性。这是保证居民生活品质的前提,更是保障房经得起历史检验的先决条件。

  江桥基地在采用节能技术方面,丝毫不含糊,其节能率率先达到本市于去年底颁布的最新65%的节能标准。各类节能技术,走的也是经济性的生态策略。比如,建筑单体采用遮阳构件、节能门窗、外墙保温系统;建筑设备采用空气净化器空调、太阳能中央热水系统、声光控节能灯等。还有,使用了诸如绿化节水灌溉、雨水回收、节水龙头和节水马桶等节能设备。除此以外,规划中高效、集约化利用土地、充分开发地下空间等,也能为节能环保增色。

  作为掌管着绿地遍布全国22个省、41个城市、上百个在建项目的“当家人”,绿地集团董事长张玉良,一年有近半时间在全国各地奔忙。然而只要身在上海,他坚持每周一次来到江桥基地,查看工程建设情况。“我们希望凭借多年的房地产开发经验,通过创新的规划设计探索出一种理想的安居模式,把上海的保障房社区建设成为先进、宜居、可持续发展的标杆性居住社区!”张玉良说。

  目前,江桥基地的28万平方米配套商品房,已全部搭桥销售给了静安、长宁、闸北、普陀、虹口等区的动迁居民,加快了这些区域的旧区改造步伐。基地周边,包括商业服务中心、社区服务中心、幼儿园、九年一贯制学校、托老所、警署等在内的10万平方米公建、市政配套设施也已陆续开工,明年二季度前陆续交付使用。这些配套设施,不仅能使江桥基地的居民感受到生活的便利,周边已建小区的居民同样能够受益。

  “根据我们对社区商业的开发经验,越是贴近居民日常生活的小规模、低利润的商业,也越容易存活,并可以迅速形成居住氛围。”绿地集团表示,江桥基地的配套商业,引进了“微距服务”理念,在社区组团入口的大堂设置便利店,并在其附近100米范围内配备包括干洗店、面包房、早点店等在内的社区商业设施。“当然,所有的规划与建设是否能赢得青睐,还要等到年底首批居民入住时,让老百姓来检验。”

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