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保障房工业化建设的深圳式探索

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来源:中国建设报   作者:付灿华  2012-03-15

  不知从何时开始,时常有来自全国各地甚至国外的政府官员、行业专家频繁往来于同一条线路――从深圳市CBD一路向北,不到20分钟的车程,目的地――深圳市龙悦居保障房项目。

  作为深圳市住宅产业化试点项目,龙悦居在技术、设计、模式、绿色节能等多方面进行了创新,三期项目还获得了由住房和城乡建设部住宅产业化促进中心(以下简称部产业化促进中心)和《中国建设报・中国住房》联合主办的“2011年中国首届保障性住房设计竞赛”一等奖和最佳产业化实施方案奖。

  近日,记者进一步获悉,由住房城乡建设部产业化促进中心组织的专家组对该项目进行了实地考察和专项评审,并将其正式纳入国家康居示范工程名录。

  “对保障房项目的工业化建造方式进行的积极探索和工程实践,是该项目最大的亮点”,部产业化促进中心副主任梁小青对记者表示。据了解,这也是国家康居示范工程名录中首个以工业化方式建造的保障房。“它对住宅建造方式的变革,对质与量的同步提高,为全国量大面广的保障房建设提供了思考。”

  规模、质量、工期的严考

  作为为解决人才和中低收入家庭住房问题而兴建的大型住宅区,龙悦居是深圳市2010年“十大民生工程”之一。项目总建筑面积81.3万平方米,可提供1.1万套保障性住房。其中三期可提供住宅套数4002套,全部为公共租赁住房,由6栋26~28层高层住宅组成,预计今年9月竣工。

  然而,这个堪称深圳有史以来规模最大的保障房项目却面临着前所未有的挑战:一是责任重大,在限定造价、限定装修标准、限定户型面积的前提下,设计必须合理,质量必须达标;二是按照《深圳市住房保障发展规划(2011~2015)》要求,“十二五”期间保障房项目将100%达到《深圳市绿色建筑评价规范》铜级标准;三是工期异常紧张,按照要求,总建筑面积21.6万平方米的三期项目,必须在717天内交付验收。

  量的规模、质的高标准、工期的紧迫,促使深圳市住房和建设局等主管部门不得不思考新的解决方案。

  首先是制度创新,率先在全国采取了政府主导、企业参与的代建总承包建设模式,引进大型地产开发商参与建设保障房。简言之,即通过公开招标,选择一家由房地产企业牵头,勘察设计、施工单位参加组建的联合体,签订代建总承包合同,负责组织实施从勘察、设计、施工至验收、移交的全部工作,房地产开发企业负责完成项目建设全过程。此举既充分利用房企的管理、技术、理念等优势,还搭建起了政府、房企、施工单位的三级管控机制,开辟了保障房建设的新思路。整个龙悦居项目由万科、招商、金地、富通4家房企分别代建总承包。

  其次是建造方式变革。“既要保证质量,又要提高效率,只有颠覆现行传统建设方式,采用工业化手段才能实现。而保障房具有面积小、个性化要求不是特别突出等特点,非常易于标准化的工业化生产。”部产业化促进中心示范处处长田灵江表示:“全国大规模推进保障房建设,也正是推进工业化的良好契机。”

  2010年8月,深圳市首个采用代建总承包模式建设的保障房项目龙悦居开工;9月15日,由深圳万科总代建的龙悦居三期奠基。

  “最大面积”的工业化解决方案

  “虽然是保障房项目,但在21.6万平方米的建筑面积上大面积应用工业化技术,既是深圳首次,也是万科工业化技术有史以来最大面积的应用。”项目经理部负责人段计先向专家组介绍道,其外墙、楼梯、走廊全部为工厂预制的混凝土构件(PC),工业化率达10%以上。

  “工业化的建造方式与传统住宅设计有着显著的差异。”“联合体”成员的华阳国际设计集团新建筑事业部总经理龙玉峰表示。事实上,除了精心设计外,如何发挥工业化优势,控制造价,让工业化的推广价值得到体现,是龙悦居身为试点项目所背负的深层使命。

  标准化与模块化是实现工业化的基本要求,以户型为标准模块进行精细化设计,实现部品、部件、装修标准和配置的一致;以标准模块单元进行组合形成标准的组合平面,实现标准层公共空间配置标准的一致。

  为了更好地与工业化结合,还须审慎地选择建筑合适的部位进行工厂预制,以便控制成本、提高效率、提升质量;同时优化部品种类,实现种类数量合理、最少,控制构件重量、大小,以实现施工设备的经济性;此外,还要优化连接节点,实现连接节点构造的简单与可靠。

  专家举例道,PC外墙在保证立面美观、大方的前提下,外墙选择光整预制面,避免了因形体及立面的凹凸带来的工业化构件复杂;外饰面采用建筑涂料后施工法,有效地减小了构件生产模具数量,降低了预制阶段对工艺和时间的要求,实现了成本降低的目的。

  在工业化的基础上,项目还辅以了诸多绿色节能手法:自然通风和采光、保留原有山体、半地下生态车库、透水地面、太阳能光热光电、中水回用等,甚至现场建筑垃圾也进行了回收利用,剩余混凝土还用于小型构件浇筑避免浪费。

  实用、经济的工业化解决方案与绿色、人性化的设计相得益彰,致使龙悦居三期获得了“2011年中国首届保障性住房设计竞赛”一等奖和最佳产业化实施方案奖。而作为深圳市首个采用工业化技术建设的保障房项目,其工业化建造方式还被列为“深圳市住房和建设领域重点科研课题”。

  一笔综合账

  “采用工业化方式的每平方米造价比用传统建筑方法造价贵将近300余元。”对于这样的说法,段计先向专家表示,随着产业链的完善及实施规模的扩大,工业化建造的未来成本必然呈下降趋势,目前更重要的是“要算综合账”。

  时间账,工期减少1/5。在记者的几次现场探访中发现,三期进度总是明显快于其他地块。按照施工记录,三期于2010年9月15日开工,2011年10月15日便已封顶,现正进行室内精装修,如无意外,今年9月1日可顺利交付。

  时间省在哪儿?施工企业有关负责人介绍道,目前,工业化项目的主体结构施工和传统项目相同,每层均为6~7天,然而,传统项目室内精装修、外墙综合施工等必须在主体结构施工完成后方可进行,而工业化项目可在此过程中穿插实施。总体计算下来,工业化建造方式使龙悦居三期总工期减少近6个月,即总工程期的20%。“这个时间,不管是对于政府部门,还是对企业、等待入住的中低收入家庭而言,都十分宝贵。”深圳市住房和建设局住宅发展事务中心有关负责人表示。

  质量账,零渗漏。由于采用了PC整体装配式工艺、组合大钢模、高层施工升降平台三大新技术,三期项目省去了多道工艺程序,也大幅减少了由人工现场作业可能导致的误差,建设质量大幅提升。以外墙为例。传统的外墙砌好后,还要经过抹灰、涂墙等多道工序,但是工人现场手工操作的水平难以保证,稍有疏忽便容易导致缝隙、漏水等质量“通病”,而PC构件是用混凝土工厂预制的整体式墙体,通体无缝,且窗墙一体,实现了零渗漏。

  管理帐,工人数减少20%。工业化的特点之一便是对人的解放,对人的劳动价值的提升。由于采用了工业化方式使三期项目现场施工工人数比传统施工方式减少了20%,并且经过培训后,这些工人都成为了熟练的技术工人。同时,工业化还带来了精细化的管理。比起现场混凝土浇筑安装,工厂预制的部品构件更利于精细化质量管理,按深化图配送砌块、砌块集中加工、编号上墙等措施,避免了现场管理的混乱,也保证了效率和品质的提高。

  环境账,绿色环保。“不仅提升品质、提高效率,工厂化预制还简化了现场作业,现浇混凝土、砌块用量大幅度减少,有效控制了施工现场垃圾、废水、废气排放及噪音。”深圳市人居环境委员会建设发展处负责人表示。据测算,与传统施工项目相比,按照工业化建造规模(16.8万平方米)计算,该项目在建造阶段分别节煤约350吨、节材1850立方米、节水7.2万吨、减少建筑垃圾约1900吨。

  最新的消息是,作为深圳市首个按绿色建筑标准建设的保障房住区,龙悦居三期将全部达到绿色建筑国家一星、深圳市铜级标准,10%的建筑面积还将达到国家三星、深圳市铂金级标准。

  品质与规模兼备、经济与环境兼容,当“两会”政府工作报告再次明确“继续推进保障性安居工程建设,在确保质量的前提下,基本建成500万套,新开工700万套以上”的任务时,龙悦居三期探索实践了以工业化建设保障房的新道路,彰显其作为国家级康居示范工程的价值。

 

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